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旅游问答
资本是如何选择民宿的？发布日期：2017-12-13 作者:华汉旅业
2017年下半年，多家地方卫视不约而同地推出了《亲爱的客栈》《青春旅社》《三个院子》等多档以经营民宿为主题的综艺节目，民宿业的火爆可见一斑。这个正在快速增长的新兴产业一直以个人和家庭经营的形态为主，但资本的进入已经在悄悄改变行业格局。
一、民宿的形态分类
现在的所谓的民宿大致可以分为三类：
1、集中式的旅游区的民宿
这也是最早的民宿，而且大部分都有盈利。如发展较早的厦门、还有最近比较出名的莫干山。
2、集中式的城市民宿
这类民宿也叫公寓，类似于酒店，但是又有区别，公寓大多以中长期为主。按月收费。现在的公寓大部份有点像单身公寓，每个户的面积大多在20平米－－30平米之间，里面各种设施都有在，有洗衣机，有晾衣服的地方，有厨房，性价比较高。大品牌的公寓在公共区域还会有一些健身娱乐的设施，供一群年轻人社交之类，所以这类公寓还是主打年轻人。如万科的泊寓、YOU+青年、以及福州奥体的顾得轻社区。
3、分散式的城市民宿
就是城市居民利用空余的房子拿来做民宿。这类民宿类型就丰富多样，地理位置也是分散在每个城市的各个景点周边和会展中心周边，这样游客就有可选性。这类民宿大多主打短期出游的家庭租客为主。这类民宿最大的优势在于每一套房、每一房东都不一样，这样才可以体验最真实的当地生活习俗和人文气息。现在这样的民宿主要还是分布在各大平台之上如爱彼迎、途家、小猪、蚂蚁短租等等。
二、民宿投资的选择标准
1、 理念（故事讲得好不好）
经营民宿的主要有三类：一类是本地自持宅基地或能与政府协商获得居民性用地的业主，他们在前期用地成本上的投入就普遍较低；一类建筑师和设计师，他们可以在设计费和施工费上省去不少费用；一类是媒体从业者，在后期运营商有宣传推广上的优势。
绝大部分的民宿是物业经营的，设计师，传媒界的人有着情怀，想要做属于自己的民宿。这样的民宿背后有自己的故事和理念。讲好了故事才能吸引人来住，才会有收益，资本才会进入，最后实现共赢。
理念是一个民宿的灵魂，决定了选址，建筑，装修风格以及后期运营。这也是情怀和资本能够合作的最重要的点。
2、 建设落地（故事能不能实现）
想得再完美，不能实际落地，或者建设周期过于漫长超出预期，对于投资方和建设方双方来说都是得不偿失的事情。1到2年，对于一个民宿项目来说是最合适的建设时间。
在实际落地过程中，不只只是建设周期的问题，还有很多细琐的方面，拿客房数和分店数来说。民宿最重要的就是“主人文化”，客房数不宜超过20家。并且同个品牌的民宿有着强烈的特色，但是对于住客来说都是来过一次之后就不太会来第二次了。如果分店的风格保持一致，而不能因地制宜，不宜超过3家。
还有很多设计师有着很不错的设计理念，但是完全不考虑运营和营销。如果资本要进入的话，管理的资源也是需要介入的。
3、 投资回报率（听众喜不喜欢这个故事）
房地产市场已经趋近饱和，民宿市场的快速回报对资本有着强大的吸引力。一般一个民宿项目最晚在第三年就能开始盈利。这对于很多大型资产项目来说是回报的周期是非常短的。这也是资本看上民宿比较大的一个原因。
从成本和收入结构来看，市场上大部分的民宿，最主要的收入来源是客房。
民宿经营主的情怀对于住客有很强的吸引力，也就是民宿背后的故事足不足够吸引人。
说到底就是这个民宿有没有市场。
民宿的设计师和主人可能有很好的理念，但是对于运营和营销管理完全没有概念。资本方出资本的同时，有这方面的经验和资源，可以帮助民宿获得更高的利润。双方其实并没有完全对立的关系。情怀需要资本来落地，资本需要情怀来获取利益。两者并不矛盾。
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