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实战经验
“一养两制”做养老 “享老产业”助地产发布日期：2018-08-20 作者:华汉旅业
百姓养老，历来是国之大事，国之难事。伴随着中国逐渐进入老龄化时代，养老问题，更是成为政府、准老人群体和养老产业从业者关注的话题和亟需面对、解决的问题。那么，中国房地产业面对巨大的养老需求和产业市场，会有哪些机遇，应当有何种作为呢？
近几年来，一直致力于破解中国养老难题的中国享老产业创始人何锡瑜教授、王洪军研究员组织有关专家学者，对中国传统房地产业如何与养老产业有效对接问题进行了深入研究，提出了：“一养两制”做养老，“享老产业”助地产的新理念新思路，对当下房地产业战略转型，具有积极的引路导航及参考借鉴意义。
一、老龄化社会迅猛来袭催生养老产业喷涌发展
（一）百姓养老衍生形成重大社会问题
当前，中国正逐渐步入老龄化社会。2008年到2017年十年间，中国60岁以上人口比例从12%升至17.3%，65岁以上人口增长率保持在年3%以上，2017年增长率达历史最高点的5.52%。到2050年，中国60岁以上老人将达36.5%，高于美国等大部分西方发达国家。近年来，虽然中央及各级地方政府对养老问题相继颁发了一系列政策文件，但老百姓面临的现实情况仍然是：民政救济性养老进不去，社会普惠性养老量太少，民营盈利性养老没法进。百姓养老，已成为高层高度重视、牵动国计民生的重大社会问题。
（二）新兴养老产业展现广阔发展前景
未来十年， 50、60后知识老人将逐步退休。这批“5060”后富裕准老人，生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风。思想活跃，精明强干，能挣会花敢消费。来自全国老龄工作委员会的数据显示：目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上。老龄事业已演化成巨大的老龄产业，涵盖老人衣食住行、用品生产、医疗服务等多个领域，是一个潜力极大、前景广阔的新兴产业市场。《中国养老产业白皮书》显示，预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张到22.3万亿元。“享老”房地产蕴藏巨大商机。
二、国家重大法规政策出台倒逼房地产业转型变轨
（一）新住房制度改革基本灭失房屋投资属性
十九大报告中强调：“房子是用来住的，不是用来炒的”，为我国住房制度改革指明了方向路径和发展目标。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是保持房子“居住”基本属性的根本办法。这一政策制度的重磅推出，意味着住房的投资属性逐步消失，居住消费品属性被强化，房地产业去金融化与回归实业已是必然，房地产立法及相关税制、法规政策的加速优化势在必行。传统房地产业再不加快转型，岂不是要坐等被新的市场无情淘汰、抛弃？
（二）“因城施策”调控政策逐步打掉房地产泡沫化
2016年10月起，中央政府及各部门、各地区相继出台“因城施策”的调控政策，新一轮房地产调控拉开序幕。近年来，中央相关部委反复强调：要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，着力防范化解房地产风险。目前，北京、上海已积极发展共有产权住房；多个热点城市已推出发展住房租赁市场的具体举措；对商品房销售价格的全国范围检查正在进行，服务与监管并行。坚决打掉房地产泡沫化，已成为各级政府坚定不移的行动目标。当下无论是房地产投资、房地产消费还是房价，总体上已从高速增长或者中高速增长时代，转变为一个中低速甚至低速增长的时代。
三、“一养两制”引领新兴“享老产业”创新发展
2014年11月，何锡瑜教授团队首次提出了“享老产业——中国养生养老产业发展新概念”。“享老”理念的横空出世，点亮了中国养老产业的指路明灯，把“养老事业”推向了升级换代为“享老产业”的新时代。近两年，山东中民智慧社区以“享老”理念为引领，在产业模式、运营操作、市场推广等方面已较为完整地展现出中国享老产业的1.0版本雏形，目前，全国连锁社区已达50余家。步入“享老”时代的中国房地产业该如何转型变轨？最近，何锡瑜教授、王洪军研究员有幸接触中国房地产某龙头企业在贵州的项目，并提出了：“一养两制”做养老，“享老产业”助地产的战略建议，并指出以“享老”理念为引领的“享老城”如能顺利推出，将是传统房地产业的一次峰回路转、独领风骚，也将成为影响世界未来的第六座新城！
（一）灌注“享老产业”理念
一直以来，大众都把退休以后的老年生活叫做养老(广义养老)。何锡瑜教授团队将广义养老细分为“享老”与一般养老(狭义养老)两种消费模式。“享老”理念鲜明提出：要“把被动老年人生转变为主动享受老年生活”的新思维! 这是养老(广义养老)中的“被人供养”，与“享老”中的“主动享受”之间的本质区别！摆脱当前房地产业步履蹒跚，经营艰困的现状，应将“享老”理念灌注于养老房地产业，对产业结构、服务模式、业务布局、文化品牌等进行调整补充完善，创建“享老”房地产新的开发、经营和盈利制度机制。
（二）构筑“一养两制”模式
“享老”理念及“享老产业”的提出，指明了当下中国养老产业新的发展思路。这条思路，实际上是一条“一养两制”之路，所谓“一养”，指的是传统养老(广义养老)；所谓“两制”，一个指的是“享老”消费模式，另一个是一般养老(狭义养老)消费模式。通俗说来就是“结”富济贫做养老。所谓“结”富，即是“结”集先富裕起来的高收入老人，打造高端“享老”消费平台，提供“享老”产品，挣有钱老人的钱；所谓济贫，即是用“结”富之部分盈利，补贴政府需兜底养老人群，扩大公益影响。需要打造两个产品：一个是满足富裕和小康阶层消费的高端产品——“享老”产品；另一个是解决温饱和保障群体的必需产品——一般养老产品。“一养两制”，互为补充，缺一不可。何锡瑜教授团队提出的“一养两制”新产业模式，将有效解决政府兜底行为和高端“享老”问题，是对传统养老产业一次重大理论与实践创新。
（三）实施创新战略举措
当下，中国房地产业已经走到了转型发展的十字路口。破解当下国内房地产发展困局，需要大思路大智慧大战略举措！
一是推进“享老”引领战略。“享老”理念及“享老产业”，是国内传统房地产转型“享老”房地产的指路航标。在观念思维上，应牢固树立“让老人有尊严地享受老年生活”的“享老”理念；在市场切入上，应坚决摈弃以往“圈地、卖房”、“床位、收费、补贴”等老套路，在做好做全“享老”服务上下大功夫；在对象选择上，应把满55周岁以上活力富裕老人作为主要目标对象；在政策把握上，应重点兴建以养老为主题，附加康养、体育健身、医疗、教育、文化娱乐、互联网等现代服务业的“养老+”综合新业态；在责任利益上，应以公益孝悌心态做具有品质灵魂，让政府安心、老人暖心、儿女放心的民生民心工程。
二是重点置入“享老”模式。社区享老、旅居享老及新楼盘居家享老是“享老”房地产应优选置入的模式。“社区享老”通过“医养结合综合体”，将“医、养、健”资源整合，融合居家养老、日间照料、智慧医疗、健康管理等。旅居享老主要依托成熟特色小镇、美丽乡村、休闲公园、旅游景区、度假区等，建设景区享老居、特色小镇享老居、美丽乡村享老居等一批高端居所，满足“旅居享老”、“候鸟式享老”、“旅游景区度假式享老”、“城郊二居所享老”等享老群体的高端需求。新楼盘居家享老则是将享老需求先期置入项目规划设计、建设运营、后期管理等，预留互联网+、物联网管理等信息化接口，以及日常养老设备设施，为未来居家养老做好前期准备。
三是创建“享老”盈利新路径。“享老”房地产靠什么赚钱，为什么能赚钱？靠的是机制创新，靠的“一养两制”！这就是关键，这就是密钥！当下社会提供的养老产品，多针对的是温饱和保障老人群体。一群被养起来的老人，他们的钱能去赚吗？能挣的到吗？无论投资什么产品，只要打上了“养老”印记，高端不起来，卖不上高价格，也不敢卖高价格。没有高价格，就无法提供高端服务！没有高端服务，就吸引不来高端客人。“一养两制”、“结”富济贫——赚有钱老人的钱，打的是“组合拳”：以“结”富“享老”模式，打造高端“享老”产品，通过商业模式创新、上市融资升值、延伸及增值服务等方式，确保企业有较高回报率；以“济贫”养老模式，拉动一般养老服务水平提高，体现产品公益性，促进社会及家庭和谐稳定。政府、投资商、运营商、养老者共享共赢，四全其美！
当前，国家经济正处于转型升级的关键拐点，房地产从业者应顺应国家改革发展大势，强化责任担当，以前瞻视野、战略思维、家国情怀，为国民养老这一国之大事、国之难事排忧解难、出力献策！中国房地产龙头企业，理应在这次房地产业深刻变革中，引领潮头，举旗领路，以打造“享老城”为突破口，加快缔造中国享老房地产的1.0版本、2.0版本，做中国步入享老时代房地产业转型发展的先行者、新旗舰！
“一养两制”模式由北京华汉旅规划设计研究院常务副院长、中国享老产业创始人何锡瑜大师团队首次提出。作为文旅产业创新发展服务商，北京华汉旅致力于推动中国享老产业的优化升级与创新发展，提供包括“享老城”规划设计、享老产业规划、养老度假区规划等在内的一体化专业服务。
有关“一养两制”模式实操方案，请联系北京华汉旅何锡瑜大师团队：13439619347。
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